Habitat Invesdre achète et rénove des bâtiments vacants en centre-ville, les met à disposition d’opérateurs sociaux pour des publics fragilisés et accepte une rentabilité inférieure au marché pour garantir des loyers accessibles. Avec un dividende de 1% et un patrimoine de 3 millions d’euros, la coopérative verviétoise démontre que l’investissement immobilier peut produire plus qu’une viabilité économique. Son modèle pose une question très concrète : et si la rentabilité financière n’était qu’un paramètre parmi d’autres dans le calcul immobilier ?
Pour en parler, nous avons rencontré Jean-Benoît Mutsers, coordinateur d’Habitat Invesdre, et Dany Smeets, administrateur. La coopérative à finalité sociale a été créée autour de 2015. Jean-Benoît Mutsers est entré dans la structure en 2017, d’abord comme bénévole et administrateur, avant qu’une opportunité de subvention ne permette en 2023 de créer un poste salarié et de renforcer le développement de la coopérative.
Habitat Invesdre, aujourd’hui, c’est quoi ?
« Nous sommes une coopérative à finalité sociale active dans le logement, basée dans l’arrondissement de Verviers. Notre mission tient en un slogan : lutter contre la pauvreté par le logement.
Nous disposons de deux agréments reconnus par le SPF : coopérative et économie sociale. Ces agréments sont liés à notre objet social orienté vers l’impact social, ainsi qu’à une gouvernance poussée en matière de démocratie, de participation citoyenne et de participation externe.
Aujourd’hui, nous comptons 16 logements occupés et 8 espaces professionnels. Nous hébergeons environ 60 personnes. Notre parc comprend une diversité de biens : appartements, immeubles à appartements, maisons unifamiliales avec jardin et grands logements familiaux. Nous nous sommes notamment concentrés sur de grandes maisons de 4, 5, 6 chambres ou plus, parce que le besoin social est très important pour ce type de logement accessible. »
Pourquoi lutter contre la pauvreté par le logement ?
« Parce que quand l’essentiel de vos revenus sont absorbés par votre loyer, votre capacité à sortir de la précarité est extrêmement affaiblie.
Le logement est un outil de stabilité, de dignité et de prévention de la pauvreté. Les publics concernés sont larges : personnes en précarité économique, personnes porteuses d’un handicap, seniors isolés, familles avec revenus moyens mais trop fragiles face au marché locatif classique, ménages qui basculeraient dans la pauvreté au moindre accident de vie.
Nous ne travaillons pas uniquement avec des personnes sans-abri. Nous accompagnons aussi, indirectement, des personnes ou familles qui peuvent avoir un revenu, mais dont la situation reste trop limite pour supporter les loyers classiques, les charges et les aléas. »
Pourquoi vous définir comme “fournisseur de briques” plutôt que d’accompagner les locataires vous-mêmes ?
« Parce que ce n’est pas notre expertise.
Nous acquérons des bâtiments, nous les rénovons quand c’est nécessaire, nous les mettons à disposition d’opérateurs sociaux, nous restons propriétaires et nous gérons les interventions techniques relevant du propriétaire.
L’accompagnement social, la sélection des ménages, la gestion locative quotidienne et le suivi humain sont confiés à des acteurs spécialisés. Notre plus gros partenaire est l’agence immobilière sociale de la région de Verviers.
Les opérateurs sociaux prennent généralement des frais de gestion autour de 15%. Ils assument une partie importante du suivi, des risques locatifs et de l’accompagnement. Cela implique pour nous une perte de rentabilité par rapport au marché classique, mais aussi une sécurisation et un gain de temps. Cela nous évite de devoir décider nous-mêmes qui est en situation de fragilité ou prioritaire. Et cela libère du temps pour chercher, acheter, financer et rénover d’autres bâtiments. »
Pourquoi accepter une rentabilité inférieure au marché ?
« Il ne s’agit pas d’être déficitaire par principe. Il s’agit d’arbitrer entre rentabilité financière et impact social.
Habitat Invesdre fonctionne avec les mêmes outils et les mêmes contraintes que les investisseurs traditionnels. Nous achetons, nous rénovons, nous empruntons, nous louons, nous calculons, nous arbitrons. Ce que nous réussissons, c’est mettre cette réalité au service d’une finalité qui génère un retour sur investissement à impact.
La différence majeure avec l’économie traditionnelle, c’est la finalité et l’acceptation d’un rendement financier limité. »
Pourquoi rénover des bâtiments vides en centre-ville ?
« À Verviers, le constat est celui d’un grand nombre de bâtiments vides ou dégradés. Nous intervenons souvent sur des bâtiments nécessitant de lourdes rénovations. Certains sont quasi désossés : planchers arrachés, toiture reprise, gros travaux structurels.
L’enjeu n’est pas seulement de produire des logements, mais aussi de redonner vie à des bâtiments vides, parfois situés dans des quartiers en difficulté.
Cela a une valeur sociale plus large : maintien du bâti et du patrimoine, amélioration de l’image urbaine, lutte contre la vacance immobilière, création de logements accessibles, revitalisation de quartiers et réduction de l’artificialisation par la réutilisation de bâtiments existants. »
Et la performance énergétique dans tout ça ?
« Un loyer accessible perd une partie de son sens si les charges énergétiques deviennent intenables pour le ménage.
Nous travaillons aussi sur les charges et les factures d’énergie. Les rénovations visent, autant que possible, une bonne performance énergétique. Les derniers bâtiments visent des niveaux A et B.
C’est à la fois un choix écologique, un choix social, un levier de stabilité budgétaire pour les ménages et un moyen de proposer un logement plus qualitatif à des publics qui ont rarement accès à cette qualité. »
Comment financez-vous tout cela ?
« Le capital levé est de 1.186.000 euros, principalement via des prises de parts. Nous comptons environ 230 citoyens coopérateurs.
Le patrimoine global est d’environ 3 millions d’euros. La structure financière se comprend approximativement en trois blocs : un tiers de capital coopératif, un tiers d’emprunts et un tiers de subventions déjà obtenues, amorties dans le temps.
Nos partenaires financiers incluent Wallonie Entreprendre, la Fondation Roi Baudouin, des mutuelles, des assurances… Nous souhaitons toutefois sortir progressivement d’une dépendance aux subsides, qui sont des soutiens aléatoires. »
Pourquoi verser un dividende de 1% ?
« Ce n’est pas un rendement financier attractif au sens classique. Mais ce n’est pas non plus un don. C’est une prise de part dans une société coopérative, avec un rendement limité.
Le discours central, c’est celui du rendement social. L’argent placé dans Habitat Invesdre permet de produire des effets visibles dans la société.
Mettre une partie de son épargne dans Habitat Invesdre ne change peut-être pas grand-chose à la vie du coopérateur, mais peut changer la vie d’autres personnes.
Cela interroge le conditionnement classique autour de l’argent : pourquoi faudrait-il que l’argent rapporte toujours le maximum, indépendamment de son impact ? »
Comment gouvernez-vous la coopérative ?
« Tous les coopérateurs sont invités à participer à l’assemblée générale. Nous appliquons une limitation du droit de vote, dans l’esprit du principe une personne, une voix. Un coopérateur peut avoir jusqu’à 10% des voix, contrairement au modèle coopératif classique. L’objectif est de permettre aux plus grands contributeurs d’influer sur l’évolution de la coopérative.
Le conseil d’administration joue un rôle très actif. Les administrateurs sont bénévoles, mais certains sont extrêmement investis, parfois à hauteur de plus d’un mi-temps. Cet engagement est l’une des conditions de possibilité du modèle actuel.
Au-delà de l’investissement financier, nous mobilisons une communauté de bénévoles. Certains coopérateurs participent à des chantiers participatifs : repeindre une cage d’escalier, débroussailler un terrain, améliorer des espaces communs. Financièrement, cela peut sembler anecdotique. Mais symboliquement, c’est important. Cela incarne l’idée que le logement est une responsabilité collective. »
Comment équilibrez-vous le modèle économiquement ?
« Nous disposons de 8 espaces professionnels qui contribuent à équilibrer le modèle économique. Ils sont prioritairement destinés à des associations ou structures ayant un impact positif sur la société. Comme ce n’est pas la mission principale, ces espaces peuvent être loués à des prix plus proches du marché. Cette mixité de revenus permet de soutenir indirectement la mission sociale liée au logement.
Pour les rénovations, nos projections se font sur des durées d’amortissement longues, autour de 33 ans. Nous travaillons avec des architectes et des artisans locaux. Il existe des relations privilégiées avec certaines structures, notamment ISOCEL, centre d’insertion socioprofessionnelle avec lequel nous travaillons depuis le début. »
Votre modèle vous situe où par rapport au marché privé et au logement public ?
« Nous nous présentons comme une troisième voie. Le public n’arrive plus à répondre seul aux besoins. Le privé ne s’intéresse pas à certains projets parce qu’ils ne sont pas assez rentables. Nous cherchons un modèle intermédiaire, avec rendement financier limité mais viable et rendement social fort.
Nous ne nous percevons pas fondamentalement comme concurrents du marché privé. Nous visons des publics et des projets que le privé ne prend généralement pas en charge. Les besoins en logement sont tels que les différents acteurs devraient plutôt se percevoir comme complémentaires.
Nous pouvons d’ailleurs devenir partenaires de sociétés de logement de service public ou de communes, en reprenant des bâtiments que ces acteurs n’ont pas les moyens de rénover seuls. »
Quel est votre principal défi pour les prochaines années ?
« Indéniablement, l’autofinancement des emplois.
Les salaires ont jusqu’ici été fortement soutenus par des initiatives publiques ou privées. Mais ces soutiens sont par nature limités ou incertains. L’enjeu est de construire un modèle où les revenus locatifs permettent d’autofinancer les emplois. Une première cible est d’atteindre deux équivalents temps plein autofinancés.
Le succès entretient la flamme, mais la flamme s’use. L’engagement bénévole et militant ne peut pas tout porter durablement.
2026 et 2027 devraient permettre une accélération. 10 logements supplémentaires sont prévus pour fin 2026. Le projet Mix’cité, qui combine 14 logements et deux plateaux destinés à des associations ou entreprises sociales au centre de Verviers, en est un exemple concret. Nous voulons lever 3 millions supplémentaires. »
Qu’est-ce qu’une entreprise conventionnelle pourrait reprendre de votre modèle ?
« La scission entre économie sociale et économie traditionnelle n’est pas toujours si grande. Nous travaillons avec des entreprises classiques, des architectes, des artisans, des banques, des pouvoirs publics. La différence principale n’est pas dans les outils, mais dans la finalité.
Les entreprises traditionnelles pourraient soutenir l’économie sociale en acceptant ponctuellement des marges réduites sur des projets à impact, en pratiquant du mécénat de compétences, en proposant des prêts réellement préférentiels, en mettant à disposition des stocks ou matériaux, en partageant du savoir-faire ou en intégrant l’impact social dans leurs critères de décision.
L’idée n’est pas de demander aux entreprises de travailler gratuitement, mais de reconnaître qu’un projet à impact social peut justifier un arbitrage différent sur la marge ou le rendement. »
L’existence même d’Habitat Invesdre crée un appel d’air. Qu’est-ce que ça change pour le territoire ?
« Notre existence rend possibles des solutions nouvelles.
Parce que nous sommes là, des communes, des associations ou des acteurs privés peuvent nous proposer des opportunités qui seraient autrement restées sans suite. La commune de Chaudfontaine nous a proposé de récupérer des tiny houses pour des jeunes qui risquent de basculer en rue. La ville de Limbourg nous a confié un bâtiment à rénover. Des propriétaires choisissent de vendre à un acteur qui respecte l’histoire du bâtiment et lui donne une fonction sociale.
Un logement rénové peut permettre de réunir une famille éclatée par l’insalubrité d’un logement précédent. Ce résultat a un coût de rénovation important, parfois plusieurs centaines de milliers d’euros, mais il produit une valeur sociale considérable : stabilisation familiale, prévention de ruptures, amélioration de la santé, maintien dans un cadre de vie digne, revitalisation d’un quartier.
Cette valeur n’est pas toujours comptabilisée. Elle reste invisible dans les indicateurs financiers classiques.
Le logement est une question de société, pas seulement une question immobilière. Pour l’arrondissement verviétois, cette approche est certainement une des clés de la revalorisation de la vallée et un levier de prospérité régionale sur le long terme. »
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Cet article est réalisé dans le cadre du projet « Economie Sociale et Economie Conventionnelle, acteurs de la résilience du territoire » (Trajectoire Pioneer by AKT 3ème année – AKT CCI LVN)