L’inauguration récente du terminal fluvial d’Euroports à Engis ne se limite pas à une implantation logistique mais illustre une belle reconversion d’une friche industrielle à l’abandon depuis 1994. Derrière cette première phase du projet 3RPort, installée sur 3,5 hectares d’un site de 11 hectares, il y a un projet global mené par le groupe Eloy : acquisition du foncier, dépollution, aménagement, infrastructures et construction. L’occasion de faire le point sur le métier de développement immobilier, d’autant que le même type d’opération sera également entrepris sur un site de 20 ha dans le cadre du projet Phénix à Haccourt. Entretien avec Olivier Sponck, directeur du développement immobilier du groupe Eloy.
Quel est le rôle du développement immobilier dans le groupe Eloy ?
C’est un département particulier dans une entreprise de construction. Notre objectif est d’être apporteur d’affaires pour le groupe et d’alimenter une partie de son carnet de commandes.
Notre métier se situe surtout très en amont. Quand on commence à construire, 95 % du travail de développement a déjà été réalisé. Il faut maîtriser le foncier, imaginer les montages juridiques et financiers, collaborer avec les bureaux d’études, dialoguer avec les administrations et obtenir les autorisations.
Quel est le principal enjeu dans votre métier ?
La maîtrise du planning, principalement en raison des procédures de permis d’environnement, d’urbanisme ou de voirie. Notre travail consiste à anticiper les contraintes, les risques et les attentes de chacun (clients, bureaux d’études, administrations concernées, etc.).
Nous réunissons les bons partenaires autour de la table dès le début. L’objectif reste le même : trouver le bon équilibre entre qualité, coût et délai. Dans l’industrie, le délai peut devenir prioritaire, car un retard dans l’extension d’une usine peut avoir des conséquences économiques majeures.
Le site d’Engis illustre-t-il cette méthode ?
Oui, car il s’agit d’un développement propre à Eloy. Nous avons pris l’ensemble du risque en acquérant le foncier très en amont, avant même d’avoir toutes les réponses liées au sol ou à la pollution. Nous avions même déposé le permis de démolition avant d’être propriétaires. C’est ce type de prise de risque maîtrisé qui permet de gagner du temps.
Sur ces friches, notre objectif est de remettre du foncier industriel sur le marché plus vite que ne pourraient le faire les pouvoirs publics, tout en restant dans des prix cohérents avec le marché local.
Nous visons le ‘triangle d’or’ (qualité, coût et délai) et sommes convaincus que nous pouvons l’atteindre grâce à l’intégration des métiers du groupe Eloy qui permet d’optimiser diverses étapes de la chaîne et simplifier certains processus.
N’est-ce pas une concurrence par rapport à des acteurs publics comme SPI ?
Je parlerai plutôt de complémentarité. SPI est un partenaire important. Le foncier disponible est insuffisant par rapport à la demande actuelle et certains terrains ne sont pas mobilisables assez vite. Des entreprises ont parfois besoin d’un terrain dans les six mois ou de 10.000 m² construits dans l’année et demie.
Comme acteur privé, nous pouvons avancer plus vite, parce que nous prenons des risques qu’un acteur public ne peut pas toujours prendre. Nous ne sommes pas non plus soumis aux marchés publics. Finalement, nous partageons un objectif commun : le redéploiement de Liège et sa région. Cela passera tant par de l’action publique que par des initiatives privées. Nous le savons, travaillons côte-à-côte et collaborons même étroitement sur un certain nombre de projets.
Vous accompagnez aussi des clients externes ?
Oui. Nous proposons ce savoir-faire sous une forme de service à la carte. Nous pouvons intervenir très en amont pour chercher un terrain, ou plus tard pour piloter les bureaux d’études, challenger les choix techniques et sécuriser un prix de construction, un planning et un échéancier. Plus nous intervenons tôt, mieux nous maîtrisons les inconnues.
Notre équipe dédée compte aujourd’hui sept personnes, avec un recrutement en cours. Il rassemble des ingénieurs, des techniciens, un géomètre, des profils commerciaux. Nous bénéficions en outre de l’appui des services juridiques, financiers et fiscaux du groupe. Notre force, c’est aussi notre connaissance de l’écosystème local et des parties prenantes qui le composent.
Quelles sont les prochaines étapes ?
À Engis, trois parcelles doivent encore être reconverties : un lot de deux hectares réservé par la branche énergétique de Colruyt pour un projet de production d’hydrogène, 10.000 m² complémentaires pour Euroports et son « Terminal 2 » dédié au stockage de sel de déneigement, et un dernier lot de deux hectares à commercialiser. L’objectif est de finaliser l’ensemble du site d’ici 2029.
Nous travaillons par ailleurs sur une friche à Haccourt, un site de 20 hectares lui aussi situé stratégiquement le long de la voie d’eau. Le permis d’infrastructure constitue une première étape avant le lotissement, les voiries privées et la commercialisation. L’objectif serait d’y lancer une première construction industrielle en 2029.